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80、90后全买房了?深圳房子足够2800万人住?

2017-04-18 11:14 来源:微信公众号:钛媒体 作者:秋源俊二

最近地产圈流传着3个神奇的说法,而且因为都有所谓“权威”的出处,流传得越来越广,明源君忍不住要出来说几句。

因为,如果这3个说法都是真的,我国一二线就不存在住房问题了,楼市可以崩盘了,大多数地产人也该改行了。

第一个说法来自一个调查报告:70%的80、90后都“有房”。

这个说法与一般人的观感不符,各大网站的评论区,一片“我可能是假的90后”的哀嚎。

明源君认为,这个调查最大的问题,是没有搞清楚,这些80、90后拥有的房子,是在哪里。如果他们常年工作、生活在一线城市,但是拥有的房子是在三线,那有什么用呢?

第二个说法来自一个讲话:深圳的房子已经足够住,每套房住2.59人,现有住房也可以容纳2800万人,而深圳现在才不到2000万人。

这个说法,也和很多人的观感不符,因为现实中,很多在深圳多年的人并没有自己的房子。8、9人乃至十几人住一套房子的很多,很多人的居住条件很恶劣。

明源君认为,这个说法最大的问题,只说“套数”,而没有说“套数”背后的房子到底是什么样的房子,能不能住好,能不能做饭,有没有厕所,有没有学位……

第三个说法来自一些专家:一二线城市都可以向北京和雄安学习,把功能分散,城市人口少了房价自然就降了。

明源君认为,这个说法,明显没有注意到北京的特殊性:

北京的资源聚集,大多是政府资源的聚集,国有企业和国有教育、医疗资源的聚集,这些政策聚集起来的资源,自然可以用新的政策去分散。而其他城市的资源,许多是市场聚集的,比如深圳的创新资源,这些资源一旦打散就没有任何用处了。

下面,明源君对这三个说法,分别给出详细的分析。

01

80、90后许多不是没有房子

而是房子和工作不在一个地方

70%的中国80、90后名下都“有房”。这个统计来自汇丰银行的一次调查,针对的是1981年至1998年出生的“千禧一代”,与我们平常所说的“80、90后”基本重合。

调查结果显示,中国“千禧一代”在接受调查的9个国家中,有房比例最高,达70%。其余国家排名如下:墨西哥(46%)、法国(41%)、美国及马来西亚(均为35%)、加拿大(34%)、英国(31%)、澳大利亚(28%)和阿联酋(26%)。

中国无房青年中91%表示5年内要买房。

中国的受访者中85%来自城市,14%来自郊区,只有1%来自农村。

阿联酋有房青年依靠父母买房的比例最高,达50%;墨西哥和中国紧随其后,分别为41%和40%。

相关网络新闻下,几乎所有评论都类似下面这样:

“我可能是一个假的90后”、“我们部门所有90后都是那剩余的30%”。

这个调查结果最大的问题有2个:

1、把80后和90后当成一个群体进行平均。

81年出生的今年都快36岁了,98年出生的今年才19岁,怎么能放在一起进行统计呢。

2、只是调查“有”和“没有”,而没有调查他们的房屋所在地和工作所在地是否一致。

一般来说,80、90后老家都有房,但是老家的房子和他们工作所在的一二线城市,有几百乃至几千公里的距离,又有什么用呢?

春节回家的时候,大家可能都有感觉:一个村子里全是小洋楼,可是平常一半没有人住;另一半常常是一栋3层小楼里,就只住着2个老人和一个孩子。春节年轻父母们回来,打扫2天卫生,再住3天,就该回一二线城市去了……

三四线城市商品房的库存和空置的情况是惊人的;而一线则供给不足。

我国并不是房子不够,而是“供需错配”:大城市供给不足,小城市供给过剩。

我们可以看一下下面这张统计表,大家可以看到:2006—2014年,1000万人以上的一线城市,500---1000万人的二线城市,人口增加的 幅度,远远大于居住用地;而500万人以下的城市,居住用地增幅大于人口增幅;20万人以下的城市,甚至出现了人口减少、居住用地增加的情况。而2016 年、2017年销售中的房子,许多正是2014年供的地。

80、90后全买房了?深圳房子足够2800万人住?我可能是假的90后吧

三四线城市,城市出生的独生子女名下有几套房是很正常的事情。

农村的孩子,为了结婚,父母也会倾其所有,为他们在老家所在的城市买一套房。

如果这些都纳入统计,70%的80、90后名下有房,也就不足为怪了。

上面那张图讲的是土地,还不够直接,我们可以看看下面这张图,是2014年一些城市的套户比的统计。

套户比是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标,均衡线为1.1,其计算公式如下:

套户比=厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数

80、90后全买房了?深圳房子足够2800万人住?我可能是假的90后吧

2年过去,有些数字可能发生了变化,但这张图恰恰可以说明过去2年,各地的楼市有不同表现的原因。

比如北京、上海、深圳、东莞、合肥等地,2014年每家平均不到一套房,当然供不应求;而东北沈阳、鞍山等地,平均每家有1.5套以上的房子,当然需要去库存。

如果有2个来自东北的90后,长期在北京、上海工作,他们在东北可能有4套房。但如果因此就说他们“有房”,所以没有需求,感觉是不是有些奇怪呢?

事实上,明源君已经许多次听说卖掉老家三线几套房,换成一线一套房的事情,一线去掉一套库存,三线多了3套……

02

深圳的房子按照

“有厨卫、有学位”的标准来看

远远不够

但如果不睡桥洞就算“够住”

确实够了

“深圳的房子够住了”,出自深圳市政策研究室主任吴思康在第二届中国制造高峰论坛上的一个讲话。

其原话是这样的:

“深圳目前有住房1041万套,十三五期间深圳将增加70万套住房。深圳的户均人口是2.59人,按照每户2.59人测算,我们现有的住房可以容纳 2800万人,深圳现在实际人口大概是2000万人左右,深圳人口的变动趋势这几年呈一个总体稳定,甚至略有下降的趋势。从这一点分析,如果房子你只是用 来住,我们认为是足够的,如果用来炒作,那就是不够的。”

不知道大家注意到没有,之前明源君曾经提到深圳的套户比只有0.92。也就是说平均每户分不到一套房子。

而按照这个讲话,现在深圳的所有人每户分一套房子后,房子还有多余的,可以供给另外800万人。

哪个说法有问题?明源君研究后发现,这两个说法可能都没问题,问题在于,什么样的房子才算“一套房”。

说深圳“套户比”只有0.92的统计中,只有“厨卫浴齐全的成套住宅”才纳入统计。也就是说,有卫生间、有厨房,才能算一套房子。

而说深圳住房可以容纳2800万人的统计数字,则很可能没有这样的标准。

明源君查阅了《深圳市住房保障发展规划(2016-2020)》,得到这样一些数据:

2013年,全市住房总量为5.2亿平方米、1035万间套。其中:

商品房:11941万平方米,约128万套;

政策性保障性住房:2793万平方米,约34万套;

单位及个人自建住房:4721万平方米,约55万套;

原村民集体经济组织自建、合建房:26006万平方米,33.44万栋,约650万套间;

工业区配套宿舍及其它:6549万平方米,168万套间。

明源君把这些数字做成了一个表,大家可以看得更清楚。

80、90后全买房了?深圳房子足够2800万人住?我可能是假的90后吧

从上面的表,大家可以发现什么?明源君认为:

占房屋总数16.23%的宿舍许多没有独立的厨房和卫生间,平均面积只有39平,实际上是无法让一家人较好地生活的。

占房屋总数62.8%的农民房,平均面积也很小,很多也没有独立厨房。更重要的是许多属于历史遗留违建,所以没有学位。

剩下的占所有房屋总数21%左右的商品房、保障房、自建房,基本都有独立厨房、卫生间,也基本都自带学位,能满足基本需求。

有厨房和卫生间,有学位能让自己的子女读书,事实上是一些基本需求。按照这样的标准,深圳的房子是远远不够的,而如果说不露天睡桥洞就算“够住”,深圳的房子确实是够住了。毕竟每天晚上,并没有很多人睡在深圳的马路边。

当然,一些网友认为自己“被平均了”的观点也是有一些道理的。2009年,中国城市规划设计研究院的一项调查表明:深圳单身农民工平均住房面积为9.8平方米,而原住民“老深圳”们人均住房高达388平方米。

03

市场聚集的资源

不能人为分散

资源、人才高度集中的地方

才能创造财富

才能完成最牛的创新

雄安新区引起了举国关注,新区的一个重要任务就是,把北京的一些资源分散到新区去。因此,有一些学者提出,全国一二线城市都可以学习这样的经验,把资源分散,一二线的房价自然就降下来了。

对于这种观点,明源君不敢苟同。

每个城市有自己的特点,北京的资源聚集,大多是政府资源的聚集,政策聚集起来的资源,自然可以用新的政策去分散。而其他城市的资源,许多是市场自然聚集的,比如深圳的创新资源,这些资源一旦打散就没有任何用处了。

首先,最牛的合作和创新,都需要面对面的交流,来获得支持。

密歇根大学曾经将每6名学生分为一组,进行一种合作赚钱的游戏。其中一些小组在游戏开始之前,进行10分钟的面对面交流;另外一些小组则通过电子方式 进行30分钟交流。结果,面对面交流的小组合作得很好,赚的钱也更多。而只通过电子方式进行交流的小组则各自为战,每个人都把自己的利益放在整个团队之 上。

大量的试验证明,面对面的交流会带来更多的信任、慷慨,和更好的合作。

为什么人与人进行远距离交流,无法很好的合作?无法诞生最牛的创新?

短短几十年的高科技无法战胜人类数百万年的进化发展历史,在网络空间的交流无法与分享一顿美食、一个微笑或者是一个亲吻相提并论。

而且既然是创新,就是从来没有过的,其最初的想法,一定是很模糊的,甚至根本不能成型。这个时候的创新,还面临着被别人抢走的危险。

这样的最初的创新成果,无法写成论文,或者通过媒体的采访来发布,而只能是与绝对信任的人进行面对面的交流,来进一步完善。

只有足够大的城市,才能让你找到自己的同类,并完成这种面对面的交流,最终完成天才的创新,并最终找到资金的支持。曾经有名言说“如果没有大城市,费米(著名科学家)将成为一名花匠。而诺伊曼(著名科学家)将成为药店的一位收银员。”

其次,只有人口、人才的聚集才能带来更高效率、更多财富。

以交通为例,一线城市的地铁可以2分钟一班,因为有那么多人。而四线城市的公交车半小时一班也不见得能坐满。

以政府为例。如果每天去窗口办事的只有10个人,那么办事人员保持一小时一个的节奏就可以,如果每天去窗口办事的有几百人,那就必须几分钟一个人。

生活在人口超过100万的大都会的美国人,比那些生活在规模较小的城市里的美国人,生产效率平均高出50%以上。虽然大都会区工人的工资,比非大都会区的工人高出30%,公司要付出更高的人力和土地成本。但是效率带来的优势,已经足以抵消成本的差异。

有同样统计数据的还有印度,印度的城市人口每增长10%,人均产值就会增长30%。

当一个地区的总体教育水平提高以后,创造财富的能力就增强了。

以美国为例。拥有学士学位的人口所占比例每提高10%,该地区1980---2000年之间的收入增长速度就相应地提高6%。拥有本科学历的人口所占 比例每提高10%,城市的人均产值就相应地提高22%。在美国,工人上学时间每增加一年,平均收入增长8%。全国总人口平均上学时间每增加一年,人均国内 生产总值增加30%以上。

而人才的聚集,也会加速好企业的聚集,加速人口的聚集。

在美国,1970——2000年期间,拥有本科学历的成人人口超过10%的县,人口增长了72%。而拥有本科学历的成人人口所占比例不足5%的县,人口只增长了37%。

拥有更多高学历人才的城市,会吸引还在迅速发展中的企业前往。潜在雇员吸引雇主,潜在雇主吸引雇员,而城市规模为跳槽提供了方便,一切进入良性循环, 而没有人才的城市,则进入恶性循环,即使有一两个大牌企业,也会迁走。近几年,中国许多著名企业把总部从三线城市迁到一线城市,就是这个规律的体现。