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租购同权后,租金回报上涨,买房会变得更加困难?

2017-07-24 9:51 来源:微信公众号: 云锋金融 作者:

上周广州发布了租购同权的新规引爆了朋友圈,这份《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》首次提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”。

三天过后,国家九部委又联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选定了12个加快发展住房租赁市场的试点城市。方案中再次提到“非本地户籍承租人按照有关规定享受义务教育、医疗等基本公共服务”。

楼市调控政策又多了新招?租户、业主和投资者该怎么应对?

一些从孩子出生就开始跟房价与入学斗智斗勇的家长们松了一口气,除了购买,广州或许还可以通过租房解决孩子上学的问题。房东们也暗喜,学籍的溢价加在 租金里,一直涨不动的租金似乎可以向上调整。也有人持悲观态度,此举一出,潜在租金回报上涨,业主有了更强烈长期持有的诱因,买房会不会变得更加困难?

地段、地段还是地段!

古有孟母三迁,今有为孩买房。一胎政策加上优质教育资源供不应求,中国催生了学区房的热潮,2015年电视剧《虎爸虎妈》剧情中,赵薇就为了孩子上小学花了几百万从电梯洋楼搬到一个走楼梯的旧小区——可怜天下父母心。

香港首富李嘉诚分享物业投资心得:决定房地产价值的因素在于地段、地段还是地段。虽然国家出台多项政策调控,但房地产还是难以降温,越来越多的购房者除了将学区房视为一张孩子入名校的门票外,还是一项升值空间巨大的投资。

图片来源:全球网、腾讯新闻

学区房最直观的温度计,就是学区内的房价。根据中国指数研究院数据显示,北京市四个主要城区(东城、西城、海淀和朝阳)内学区房比非学区房的价格平均多出了31%。

北京四区学区房与非学区房均价对比

数据来源:房天下,中国指数研究院,云锋金融整理(2017年6月)

市场实际放盘情况如何呢?如果查看链家2017年7月在北京黄城根小学旁边的房源,富国里小区(21年房龄)的板楼今年成交均价介于12.9万人民币/平米至14.4万人民币/平米,较官方数据西城区学区房均价贵了不少,相对于非学区房的价格更高出接近一倍。

投资学区房,房价升幅比租金好看

为了更直观地观察学区房的投资回报率,可以对比率先实施租购同权的广州。参考广州本地宝2017年4月7日的公布数据,越秀区东风小学、华师附小和文德路小学在众多小学中评价最高,其中东风小学也是老广州人眼中的“名牌小学”,对应学区内的东风东路小区。

安居客数据显示,东风小区2016年6月份均价大约为37144人民币/平米,到了17年6月已经升至56958人民币/平米,升幅约53.3%,同 期广州楼价升幅仅仅约3成。要知道,越秀区的东风小区已经是“老城区”,房价涨幅跑赢天河甚至接近政府大力发展作为新金融中心的珠江新城区60.5%升 幅,“学区房”标签功不可没。

如果参考中介数据,可以发现东风广场(东风小学学区房之一)的售价明显高于东风东(东风小学学区范围),再高于越秀区(小学校网区)和广州均价。

来源:房天下 2017年7月

然而,租金回报又如何呢?同样对比越秀东风广场68平米的中层户型,市场售价标价是600万人民币,约9万元/平米,而同区中层一般装修的房源租金标价5000元/月,不考虑中介和税务费用,租金回报率仅仅为1%。

这是一个什么概念?从国际的房价租金回报调查数据Numbeo显示,广州市中心租金回报约2.29%,非市中心租金回报约2.85%,可见东风广场租金回报率甚至跑输全市平均水平。

换个思路,租金回报率就如同股票的股息率一样,从投资传统企业角度而言,股息率越低表示股价越“贵”,租金回报率越低一定程度也意味着目前投资学区房博取租金收入已经偏贵。

来源:Numbeo (2017年7月)

归根到底,学区房溢价源于教育资源不均

究其根本,天价学区房的背后原因是教育资源的分布不均。虽然政府官方从来没有给出过重点学校的名单,但师资力量、学生素质、教学资源、环境等都把学校 划分成了一二三类,家长们公认的重点小学只占学校总数很小一部分。随着一线城市人口不断扩张,越来越多的适龄儿童加入读书大潮,面对学校招生数量增速有限 而竞争加剧的情况,优质学位变成了一种稀缺资源。

北京市各区县重点小学入学可能性

图片来源:GEO大数据数据

按照经济学的供需理论,只要是稀缺资源,就一定会表现在溢价上,而学区房是两类稀缺资源的叠加:房产+优质学位。房产本身的市场价格近年在涨,优质学位本身的市场价格也在涨。当这两类稀缺资源捆绑在一起,像北京出现这种几十万一平的奇观,尽管难以承受,却又是可以解释。

香港经验看国内租赁新规

租购同权影响大么?香港多年前已经实施小学学区配置规定。名牌小学主要集中在港岛的中西区、湾仔,九龙的九龙城、九龙塘以及土瓜湾、油麻地一带。小学入学的统筹办法分为“自行分配学位”和“统一派位”两个阶段。

来源:香港小学教育局网页

上图简单概括,就是提前一年开始紧锣密鼓地开始筹备报名。以申请官方小学为例,第一阶段是“自行分配学位”,居住地是其中一个考虑的因素,但还要考虑兄弟、父母、祖父母有没有在那个小学读过书,有没有信仰等(关于面试详情可以查看香港,香港最后一个故事)。

如果自行分配学位阶段小孩被学校刷下来,那么就要按照“统一派位”来进行。家长可以填报多家心仪学校,然后按照所住地随机分配,假如分配到名气没那么大的小学,家长当然会很伤心。这时候还有一次求情机会,如果某些名校原本预定的学生决定不入学(比如出国),那么一群家长就可以带着小孩“求情”,居住地也是一个重点考虑因素。

既然居住地这么重要,香港学区房比非学区房贵多少?

新华网曾报道“香港学区房也是紧俏品:每平售价超14万港币”,可仔细分析起来,14万港币在香港真的贵吗?以中西区的某个学区楼盘为例,每平方尺 (约0.11平米)使用面积的售价约在1.6-1.8万港元,约合人民币15.5-17.4万元/平米。而中西区整体的平方尺价在1.5-2.0万港币, 约合人民币14.52-19.4万元/平米。由此看来,香港虽然同样受楼市高烧困扰,但学区房的溢价却没有那么明显。

解析香港学区房的溢价不多的原因,其中一个因素可能是除了居住地之外,其他因素也在学校录取中起了重要作用,例如小孩子面试水平,父母背景等。同理, 广州的租购同权新规也不是所有人都可以用,主要还是保障无住房的本地户籍居民以及政府认可的优质人才利益,受惠人群受到一定的限制,其中一个重要目的还是 希望吸引更多的优秀人才到广州定居安家,增强城市竞争力。

所以租购同权虽然对学区房有一定利好,然而香港经验告诉大家,并不会产生十分夸张的溢价。

那么买房收租还可以有什么姿势?

租金回报率是衡量房产投资收益的主要指标,目前广州该水平是2.5%,高于北京上海,居一线城市之首。实施多年租购同权的香港略高,为2.8%。但是 放眼全球,无论广州还是香港都属于偏低水平。东京、纽约租金回报率均能达到4.5%左右,洛杉矶更是高于5%,因此近年投资海外物业的中国投资者越来越 多,中资企业并购海外房产案件近年也井喷式爆发,一直到2017年受到政策调控才有所减少。

全球城市房地产租金回报率

数据来源:Global Property Guide, 云锋金融整理(2017年7月)

除此之外,各种收购重组房产的项目也陆续出现。雷军在2014年投资了YOU+国际青年公寓1亿人民币,业务模式就是收购整栋房产变成专门出租给年轻 人的项目,目前遍布中国8个城市21个社区。从网络资讯资料显示,其负责人表示项目运作良好,但并没有透露具体的回报情况。

对于投资者而言,除了直接投资房产,REITS(房地产信托投资基金)也是一个不错的选择。

房地产信托基金,一般以基金公司模式收购地产项目运作(主要为出租),结算后把绝大部分租金收益分派给投资者的业务模式。

以亚洲市值最大的REITS领展(LINK)为例,作为购物中心类的REITS,旗下物业组合包括约1,100万平尺的购物中心及约8万个泊车位等, 零售范围以提供附近居民日常所需为主。根据信托契约,领展必须确保每个财政年度,向基金单位持有人派付90%以上的的可分配收入。

由于营业额主要为租金收入,盈利部分还包括房价升值,而香港房产估值近几年上升不少,因此其盈利升值十分可观。在过去三年的回报率达到了73.43%,年均收益可达24%。

作为一种十分普遍的投资工具,香港市场就有超过7只基金在港交所挂牌,在过去三年内整体回报达到55.19%,年均收益约为11%。而全球富时NAREIT指数显示,2017年以来,投资综合股票房地产投资信托指数的回报是10.45%。

香港市场REITS 2014年6月30日-2017年6月30日总回报

数据来源:彭博社,云锋金融整理

需要注意的是,和一些单独的房地产信托项目不同,挂牌的房地产信托基金一般有数个甚至数万个项目,能够有效分散单一项目的风险。与此同时,在港交所挂牌对基金公司的资质要求和会计审核都严格许多,对于投资者的保障而言也有了相当提升。

总结

广州租购同权的新规核心思维在于吸引更多优秀人才定居广州,同时也放开了部分小孩入学的限制,增加了业主和租户小孩接受教育的公平性。从投资角度而 言,目前广州学区房的租金回报率并不算吸引,即使租金受惠于新规有一定上调空间,实际回报率(扣除中介费用和房子装修折旧等因素)并不吸引,最关键还是期 望房价能够继续上涨。